2023年一季度，中央对房地产表态整体延续积极，多次重申房地产支柱地位、支持刚性和改善性住房需求，相比去年，高层表态中增加了“防风险”这一高频词。

(资料图片)

南京出台“33条”举措推动经济运行率先整体好转，涉及换房退个税、阶段性契税补贴、提取公积金付首付、强化商品房预售资金监管等，全面提振发展信心、增强市场预期。

房地产市场持续回暖，楼市迎来“小阳春”，一季度百城销售面积实现正增长，2月百城新建住宅价格环比止跌、3月转涨。

PART1

2023Q1南京二手住宅市场概况

1、市场持续走高，成交涨幅超50%

2023年一季度，南京二手房市场热度持续走高，全市成交量27489套（含高淳、溧水），环比上涨55.6%，同比也大涨69.3%，也是自2021年三季度以来的新高。二手房成交均价31902元/㎡，环比也上升3.9%，整体房价走势较为稳定。

从成交走势看，疫情防控政策调整以来，房地产市场预期明显改善，一季度南京二手房逐月实现“3连涨”，其中3月成交量达13007套，与市场高峰期单月成交量相当；叠加教育置业季影响，一季度房价也出现回弹迹象。

2020Q1-2023Q1南京二手住宅成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

2、江宁、浦口领跑，主城房价回升

从区域来看，一季度江宁、浦口成交量仍处第一梯队，均超过了4000套，鼓楼成交量3686套，也稳居全市第三位。环比方面，主城九区成交量均有明显提升，其中建邺、雨花台、鼓楼涨幅更高，超过60%。

房价方面，因教育置业旺季影响，主城各区房价有所回升，鼓楼成交均价达46355元/㎡，环比上涨13.9%，仍是全市最高价；建邺排名第二，成交均价也在4.3万以上。整体来看，除主城中心板块外，远郊区域房价则相对稳定，波动较小。

2022Q4-2023Q1南京各区二手住宅成交量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

3、新增挂牌量上涨39.1%，价格稳中有升

据我爱我家南京研究院统计，2023年一季度，南京二手房新增挂牌量29367套，环比上涨39.1%；新增房源挂牌均价34637元/㎡，环比也微涨0.4%。从挂牌走势来看，随着市场热度回升，南京二手房新增挂牌量明显增加，2、3月房源增量均破万套，业主价格预期也有所提升，3月整体涨幅明显，但3月下旬，市场有遇冷趋势，近期新增挂牌价也出现明显回落的情况。

2022-2023年南京二手住宅新增挂牌量价情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡

PART2

2023Q1南京二手住宅交易结构

1、成交火热，先行指标却有所扭转

一季度南京二手房房客比为1.16，环比增加了0.07。从新增房客来看，一季度新增房源量持续走高，而市场新增客户需求增速则相对平缓，也导致供求关系逐步扩大。市场热度的关键性指标自3月下旬开始出现疲软的迹象。

2022-2023年南京二手住宅房客源比走势

数据来源：我爱我家南京研究院

2、节奏加快，客户成交周期有所缩短

一季度，虽然涵盖春节长假，但因市场热度走高，整体二手房客户平均成交周期54.5天，环比减少1.1天，节奏有所加快；房源平均成交周期218.5天，环比则增加26.7天，主要是部分挂牌2-3年以上的房源都趁势出售，也拉长了房源整体周期。

2022-2023年南京二手住宅成交周期走势情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：天

3、议价空间5.5%，环比大幅收窄

据我爱我家南京研究院统计，一季度南京二手房议价空间为5.5%，环比减少1.0%；随着市场活跃度提高，不少业主的价格预期也在上调，市场虽然“以价换量”仍居多，但议价空间则有明显收窄的趋势。

2022-2023年南京二手住宅议价空间情况

数据来源：我爱我家南京研究院

PART3

2023Q1南京二手住宅置业需求

1、100-300万仍是主力，低价段占比减少

一季度南京二手房成交总价段仍以100-300万为主，其中100-200万占比为33.8%，200-300万占比29.6%。环比来看，200万以内占比减少6.4%，增长区间主要集中在200-400万，400万以上高价段占比也有小幅下滑。综合来看，二手市场主力仍是刚需群体，中间价格段刚改需求有所增加。

2022Q4-2023Q1南京二手住宅成交总价段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

2、90㎡以下房源成交仍最活跃，占比超6成

从面积段来看，90㎡以下房源成交依旧最活跃，累计占比64.1%，较四季度下滑了3.1%，其中占比最高的仍是60-90㎡，达37.6%；90-120平占比达23.8%，排在第三，环比上升了3.8%；此外，越往上，面积段越大，房源成交比例越低。综合来看，成交结构一方面反映当前释放的购房需求刚需化的特性，另一方面也体现刚改潜在需求在增加的趋势。

2022Q4-2023Q1南京二手住宅成交面积段占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

3、付款方式稳定，商贷占比近5成

一季度，南京二手房客群付款方式相对稳定，商业贷款仍是绝对主力，占比达48.7%，环比小幅减少1.7%；其次是组合贷款，占比达23.3%，环比则增加了1.8%；另外公积金贷款客户也有微涨，而全款买房客群则持续下滑。

2022Q4-2023Q1南京二手住宅付款方式占比情况

数据来源：我爱我家南京研究院

附：2023Q1南京二手住宅热门商圈和小区

我爱我家南京研究院简析

展望二季度，中央政策将以稳为主，延续“托而不举”的政策基调，继续托底房地产市场，引导市场预期稳步修复，逐步化解市场风险，但不会搞强刺激，以免造成市场大起大落，更加侧重风险防范化解，包括保交楼等政策底线继续坚守。地方将以支持刚需和改善性需求释放为切入点，进一步解除购房限制、加大财税激励。

市场层面，政策端持续发力、宏观经济稳步向好，购房者置业信心有望延续修复态势，预计二季度房地产市场将保持平稳态势。从市场节奏来看，在现行市场环境下，4-5月成交规模预计将低于2-3月，二季度全市二手房成交量将维持在2.4万套左右，其中4月仍是高峰期，5-6月会有所回落，预计单月成交量在8000套左右。随着教育置业季结束，南京二手房市场需求又将转为刚需占绝对主力，房价可能也会出现稳中有降的情况。

END

报告说明：

1、报告中成交均价、挂牌情况、交易结构、置业需求、热门商圈等仅为我爱我家南京公司内部数据，不完全代表南京全市情况，仅供参考；

2、本报告为我爱我家南京研究院原创，如需引用或转载请注明出处，谢谢合作。